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Definiciones de prestamistas

Los prestamistas hipotecarios usan términos poco comunes y solicitar una hipoteca es una de las decisiones más importantes que puedes tomar pero se puede volver un poco confuso por cuestiones de algunos términos.

El sector hipotecario puede ser muy confuso para la mayoría de la gente. Con la terminología que se utiliza al hablar de las hipotecas la mayoría de la gente común puede confundirse fácilmente. Los profesionales de las hipotecas pueden hablar en un idioma propio y la jerga utilizada es única. Para ayudar a eliminar la confusión en el proceso tu solicitud de crédito hipotecario, he elaborado una lista de algunos de los términos hipotecarios más utilizados y sus definiciones en lenguaje sencillo. Espero que esta lista sea útil para aquellos que buscan convertirse en nuevos propietarios de viviendas:

Hipoteca

Es el préstamo y la documentación de apoyo para la compra de una vivienda. Los prestamistas hipotecarios suelen seguir estrictas directrices de suscripción para limitar la posibilidad de que los prestatarios incumplan sus pagos.

Hipoteca de tipo variable

Una hipoteca de tipo variable, es una hipoteca que tiene un tipo de interés fijo sólo durante un periodo de tiempo determinado, normalmente uno, tres o cinco años. Durante el periodo inicial el tipo de interés es más bajo, y después de ese periodo se ajustará en función de un índice. A partir de entonces, el tipo se ajustará a intervalos determinados.

Tasa porcentual anual

Es el tipo de interés que se pagará al prestamista hipotecario. El tipo puede ser fijo o ajustable.

Amortización

La amortización del préstamo es un calendario sobre cómo se pretende devolver el préstamo. Por ejemplo, un plan de amortización típico para un préstamo a 15 años incluirá la cantidad prestada, el tipo de interés pagado y el plazo. El resultado será un desglose mensual de los intereses que se pagan y de la cantidad prestada.

Tasación

La realiza un tasador profesional que examinará la propiedad y dará un valor estimado basado en una inspección física y en casas comparables que se hayan vendido en los últimos tiempos.

Costos de cierre

Son los costos que el comprador debe pagar durante el proceso hipotecario. Hay muchos costos de cierre que van desde los honorarios de los abogados, las tasas de registro y otros costes asociados al cierre de la hipoteca.

Hipoteca de construcción

Cuando una persona está construyendo una casa, normalmente tendrá una hipoteca de construcción. Con una hipoteca de construcción, el prestamista adelantará el dinero en función del programa de construcción del constructor. Cuando la casa esté terminada, la hipoteca se convertirá en una hipoteca permanente.

Pago inicial

Es la cantidad del precio de compra que paga el comprador. Por lo general, los prestamistas exigen un pago inicial específico para poder optar a la hipoteca.

Patrimonio neto

La diferencia entre el valor de la vivienda y el préstamo hipotecario se denomina patrimonio neto. Con el tiempo, a medida que el valor de la vivienda aumenta y el importe del préstamo disminuye, el patrimonio neto de la vivienda suele aumentar.

Depósito en garantía

En el momento de cerrar la hipoteca, los prestatarios suelen tener que reservar un porcentaje de los impuestos anuales para que lo retenga el prestamista. Mensualmente, el prestamista también recaudará dinero adicional que se utilizará para pagar los impuestos de la vivienda. Esta cuenta de depósito en garantía es mantenida por el prestamista, que se encarga de enviar las facturas de los impuestos con regularidad.

Hipoteca de tipo fijo

Es una hipoteca en la que el tipo de interés y el plazo del préstamo se negocian y se establecen para toda la vida del préstamo. Los plazos de las hipotecas a tipo fijo pueden oscilar entre 10 y 40 años.

Estimación de buena fe

Es una estimación por parte del prestamista de los costos de cierre de la hipoteca. No es una cantidad exacta, sin embargo, es una forma de que los prestamistas informan a los compradores lo que se necesita de ellos en el momento del cierre del préstamo.

Relación préstamo-valor

Otro cálculo financiero típico que se realiza es la relación préstamo-valor. Este cálculo se realiza dividiendo el importe de la hipoteca por el valor de la vivienda. Por lo general, los prestamistas exigen que el ratio sea de al menos el 80% para poder optar a una hipoteca.

Comisión de apertura

Al solicitar un préstamo hipotecario, los prestatarios suelen tener que pagar una comisión de apertura al prestamista. Esta tasa puede incluir una tasa de solicitud, una tasa de tasación, tasas por todo el trabajo de seguimiento y otros costes asociados al préstamo.

Son muchos los factores que entran en juego cuando se quiere comprar una casa. Factores como la ubicación, el tamaño de la casa, el diseño de los interiores, la decoración y los costos totales pueden desempeñar un papel importante en el proceso de decisión. Ahora con este pequeño diccionario, podrás enfocarte en ese tipo de cosas y no estar preocupado por los términos técnicos de un crédito.

Tipos de préstamos hipotecarios

A veces, elegir entre tantos tipos de préstamos hipotecarios puede ser complicado en incluso un poco confuso si no conoces del tema. A continuación, te comparto una guía sencilla de los tipos de crédito hipotecario más comunes, además de otros tipos de hipotecas menos convencionales para que tu decisión sea más sencilla.

1. Préstamo convencional

Una hipoteca convencional es un préstamo hipotecario que no está asegurado por el gobierno federal. Hay dos tipos de préstamos convencionales: los conformes y los no conformes.

Un préstamo conforme significa simplemente que el importe del préstamo está dentro de los límites máximos establecidos por las agencias. Los tipos de préstamos hipotecarios que no cumplen estas directrices se consideran préstamos no conformes. Los préstamos que representan grandes hipotecas por encima de los límites de los prestamistas para diferentes empresas pequeñas, son el tipo más común de préstamo no conforme.

Ventajas de las hipotecas convencionales

  • Pueden utilizarse para una vivienda principal, una segunda vivienda o una propiedad de inversión
  • Los costos totales del préstamo suelen ser más bajos que los de otros tipos de hipotecas, aunque los tipos de interés sean ligeramente más altos
  • En algunos casos, puedes pedir a tu prestamista que cancele algunas tasas de interés una vez que hayas alcanzado el 20 por ciento del patrimonio neto, o refinanciar para eliminarlo

2. Préstamo Jumbo

Las hipotecas Jumbo son tipos de hipotecas convencionales que tienen límites de préstamo no conformes. Esto significa que el precio de la vivienda supera los límites federales de préstamo. Los préstamos jumbo son más comunes en las zonas de alto costo y por lo general, requieren una documentación más exhaustiva para poder optar a ellos.

Ventajas de las hipotecas jumbo

  • Puedes pedir más dinero prestado para comprar una casa en una zona cara
  • Los tipos de interés suelen ser competitivos con los de otros préstamos convencionales

 

3. Préstamos asegurados por el gobierno

El Gobierno de México no es un prestamista de hipotecas, pero desempeña un papel importante a la hora de ayudar a más  mexicanos a convertirse en propietarios de una vivienda. Hay tres diferentes instituciones y programas gubernamentales que ayudan a proveer estos prestamos.

Ventajas de los préstamos asegurados por el gobierno

  • Te ayudan a financiar una vivienda cuando no cumples los requisitos para un préstamo convencional
  • Requisitos de crédito más relajados
  • No necesitas un gran pago inicial
  • Están disponibles para los compradores habituales y los que compran por primera vez

4. Hipoteca de tipo fijo

Las hipotecas de tipo fijo mantienen el mismo tipo de interés durante la vida del préstamo, lo que significa que el pago mensual de la hipoteca siempre es el mismo. Los préstamos fijos suelen tener plazos de 15, 20 o 30 años.

Ventajas de las hipotecas de tipo fijo

  • Los pagos mensuales de capital e intereses son los mismos durante toda la vida del préstamo
  • Puedes presupuestar con mayor precisión otros gastos mes a mes

5. Hipoteca de tipo variable

A diferencia de la estabilidad de los préstamos de tipo fijo, las hipotecas a tipo variable tienen tipos de interés fluctuantes que pueden subir o bajar según las condiciones del mercado. Muchos bancos tienen un tipo de interés fijo durante unos años antes de que el préstamo cambie a un tipo de interés variable durante el resto del plazo. Busca un préstamo que limite el aumento del tipo de interés o de la cuota mensual de la hipoteca para no tener problemas financieros cuando el préstamo se restablezca.

Ventajas de las hipotecas de tipo variable

Antes de avanzar con cualquier crédito hipotecario, considera cuidadosamente tu situación financiera. Revisa tus circunstancias y necesidades, e investiga para saber qué tipos de préstamos hipotecarios tienen más posibilidades de ayudarte a alcanzar sus objetivos.

Pasos para construir una casa

Construir una casa nueva empieza mucho antes de que la construcción arranque, tienes que estar consciente que es un proceso largo pero que puedes disfrutar paso a paso porque todo va a estar hecho a tu gusto y elección. Estos pasos, te ayudarán a tener un poco más claro por donde empezar:

Planifica tu presupuesto

Empieza a considerar el presupuesto desde el mismo momento en que empiezas a pensar en construir tu casa. Desarrolle una idea realista de cuánto puedes permitirte gastar y cuánto te costará construir una nueva casa. La fase de elaboración del presupuesto consiste realmente en equilibrar tus deseos con una evaluación realista de lo que puedes permitirte.

Lo más probable es que necesites contratar un crédito hipotecario para la construcción. No es demasiado pronto para averiguar por qué tamaño de préstamo puedes optar, en función de tus ingresos y otras obligaciones financieras.

Consejos para elaborar un presupuesto

Ten cuidado con los bancos que quieren prestarte más dinero del que puedes permitirte. No hay ninguna razón para construir una casa que cueste el importe máximo del préstamo que apruebe el banco. De hecho, es una muy buena idea quedarte muy por debajo de esa cantidad.

Prevé los sobrecostos. Prácticamente todas las construcciones acaban costando más de lo previsto inicialmente. Esto suele ocurrir porque los costos de materiales de construcción cambian o por los cambios que tu solicites durante la fase de diseño y construcción. Asegúrate de incluir un margen en tu presupuesto para que los inevitables sobrecostos no hagan saltar tu cuenta.

Elige tu terreno

Si aún no has comprado un terreno para construir tu nueva casa, habla con los agentes inmobiliarios para obtener una estimación aproximada de los costos del terreno en las zonas que estás considerando. Aunque los costos del terreno varían mucho en función de los costos locales del mismo, en general, debes prever que alrededor del 50% del costo de tu nueva casa se destine a la compra del terreno.

Tanto si construyes tu casa en una urbanización como en un lugar con amplias vistas al mar, casi siempre tendrás que elegir el terreno antes de seleccionar los planos u otros detalles. Tu (y los profesionales que contrates) tendrán que investigar factores como el estado del suelo, el drenaje, la zonificación y los códigos de construcción de la región. Los costos serán más elevados si el diseño de la casa debe adaptarse al terreno. Si la casa se puede construir en el terreno utilizando planos de fábrica, esto ayudará a tu presupuesto.

Elegir un plano de la casa

Muchas casas nuevas se construyen a partir de los planos de un catálogo impreso o de una fuente online. Encontrar el plano adecuado puede llevar algún tiempo. Un punto de partida puede ser la elección de tu estilo de casa favorito. Obtén ideas de los numerosos catálogos disponibles y si es necesario, pide a un constructor o a otro profesional de la construcción (un arquitecto o diseñador) que te ayude a elegir el mejor plano para tus necesidades. Un diseñador de casas también puede realizar pequeñas modificaciones en los planos de serie en cuanto al tamaño de las habitaciones, los estilos de las ventanas u otros detalles. Algunos constructores pueden hacer ligeras modificaciones en los planos de las casas de serie.

Una vez que se ha seleccionado un presupuesto de trabajo, un sitio de construcción y el diseño de la casa, ahora puedes comenzar a reunir el equipo de expertos para diseñar y construir tu casa. Los jugadores clave pueden incluir un constructor, una excavadora, un topógrafo y un diseñador de casas o un arquitecto, si es necesario. En la mayoría de los casos, los propietarios empiezan por seleccionar al constructor (contratista general). A continuación, ese profesional selecciona a los demás miembros del equipo. Sin embargo, también puedes optar por contratar primero a un arquitecto o diseñador.

Negociar un contrato

Asegúrate de obtener contratos escritos y firmados por cada profesional de la construcción que participe en la construcción de tu casa. Como mínimo, esto significa un contrato con el contratista o constructor general, así como con el diseñador o arquitecto de la casa, si forman parte del proceso.

¿Qué incluye un contrato de construcción? Un contrato para la construcción de una casa nueva describirá el proyecto en detalle e incluirá una lista de todas las partes que se incluirán en la casa: las “especificaciones”. Si no hay especificaciones detalladas, lo más probable es que la casa se construya con materiales “de calidad de constructor”, que pueden ser más baratos. Asegúrate de que las especificaciones formen parte de la negociación antes de redactar el contrato, y luego asegúrate de que todo esté claramente enumerado. Recuerda que puedes modificar el contrato más adelante si tú o contratista realizan algún cambio en el proyecto.

El resultado final

El tiempo dedicado a completar los pasos preliminares a la construcción de una nueva casa puede ser un período emocionante o estresante, también es el momento de evaluar si la nueva construcción es la opción correcta. El proceso es un trabajo duro y supone una responsabilidad en tu vida y en la de los que te rodean. Puede que te resulte menos estresante comprar una casa ya existente, ya sea una casa preexistente o una casa de nueva construcción que se haya construido “a medida”. Aprovecha el tiempo de sobre para ver la decoración de los interiores y considera que es una experiencia única y fascinante.

Sigue cuidadosamente los cinco pasos clave de la preparación y te garantizará que tu proyecto produzca el hogar que tu y tu familia merecen.